7月2日，杭州出臺(tái)樓市新政，剛需購(gòu)房者在搖號(hào)中可獲得50%以上的機(jī)會(huì)，這比原來提升了不少。
這被解釋為“房住不炒”的再次深化，同樣也是給每年大批新進(jìn)入的杭州人一個(gè)明確信號(hào)：窗口期為剛需敞開。而這個(gè)門檻是均價(jià)35000元/㎡。
事實(shí)上，細(xì)心的人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年買房的窗口期一直存在。
雖受疫情影響，但杭州新房市場(chǎng)活力不減，每個(gè)月的推盤量不減，單盤也偶有“萬(wàn)人搖”出現(xiàn)。誰(shuí)都知道，限價(jià)之下，杭州對(duì)于想在這個(gè)城市扎根落戶的年輕人，仍是十分友好的。
大家都在猜，誰(shuí)會(huì)是新政下第一個(gè)拿出50%以上房源給剛需的樓盤？?jī)r(jià)格會(huì)是多少？
這個(gè)價(jià)格主城區(qū)“能玩”的不多，大多集中在余杭、蕭山、富陽(yáng)以及臨安這些板塊中，其中有一個(gè)板塊性價(jià)比很高，最近，關(guān)于它的好新聞還特別多。
富春江實(shí)景（圖源網(wǎng)絡(luò)）
1
“三江匯”在哪？
6月5日，新時(shí)代美麗杭州建設(shè)推進(jìn)大會(huì)上，提出將杭州打造成全國(guó)宜居城市建設(shè)的“重要窗口”。
其中，“六大標(biāo)志性成果”引人矚目。有一條提到，啟動(dòng)建設(shè)湘湖和三江匯流未來城市實(shí)踐區(qū)，努力唱好“西湘記”洋房裝修效果圖，打造最江南、最藝術(shù)、最科技、最國(guó)際的傳世力作。
什么是“三江匯”？在會(huì)議上，對(duì)它的描述是這樣的：這是已經(jīng)謀劃了近兩年的重大戰(zhàn)略決策。
它在哪？“三江匯”位于杭州主城區(qū)西南部，是錢塘江、富春江、浦陽(yáng)江的交匯處，擁有湘湖、錢塘江、富春江、浦陽(yáng)江以及周邊綿延的群山，融合了濱江的數(shù)字金融研發(fā)區(qū)、湘湖的文化創(chuàng)新展示區(qū)、義橋智能制造示范區(qū)、之江的人文科技藝創(chuàng)區(qū)、雙浦的前沿國(guó)際雙創(chuàng)區(qū)、東洲的生態(tài)科研樂活島等。
而東洲無(wú)疑是富陽(yáng)發(fā)展的橋頭堡，也是整個(gè)三江匯的主戰(zhàn)場(chǎng)。
7月2日，《富陽(yáng)發(fā)布》中報(bào)道，在杭州市剛簽約的文旅“金名片”中，其中打造“現(xiàn)代版富春山居圖”就是其中一個(gè)重點(diǎn)培育項(xiàng)目，而它的核心地就在東洲。因?yàn)檫@里有黃公望國(guó)家森林公園，森林覆蓋率高達(dá)96%，是現(xiàn)實(shí)版《富春山居圖》的取景地。
不止如此，富陽(yáng)今年將有7個(gè)重大項(xiàng)目集中開工，總投資131.6億元。在進(jìn)入亞運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)之際，富陽(yáng)也正式進(jìn)入“快車道”，除了亞運(yùn)會(huì)的指定場(chǎng)館建設(shè)、三江匯核心區(qū)外，還是濱江杭州高新、城西科創(chuàng)大走廊的共同發(fā)展伙伴。
擁江發(fā)展3.0時(shí)代示意圖
東洲作為富陽(yáng)實(shí)踐“擁江發(fā)展3.0”戰(zhàn)略的橋頭堡，它承接了之濱板塊產(chǎn)業(yè)外延，整合高端金融、信息智慧、先進(jìn)制造等新興產(chǎn)業(yè)，匯聚大華股份、京東、華日電器等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
如此看來，今年，富陽(yáng)東洲真的要提早“起飛”了。
2
“中環(huán)”是剛需的最佳落腳處之一
那么如果從大杭州的軌道交通來看東洲，它處于哪個(gè)位置？
有一個(gè)概念叫杭州“中環(huán)”，與之對(duì)應(yīng)的杭州“內(nèi)環(huán)”，主要指的是主城區(qū)范疇，均價(jià)基本都在35000元/㎡以上。目前基本上屬于改善產(chǎn)品的天下，總價(jià)基本在400萬(wàn)元以上。
那么圍繞在“內(nèi)環(huán)”的“中環(huán)”，是大杭州外擴(kuò)的加速帶洋房裝修效果圖，也是目前“擼起袖子加油干”的主要陣地。
杭州二繞交通路網(wǎng)示意圖
杭州“中環(huán)”（在建），途徑東洲，連接杭州西站、蕭山機(jī)場(chǎng)、火車東站、蕭山南站等大型交通樞紐，在杭州境內(nèi)無(wú)紅綠燈，也是全程免費(fèi)。
同時(shí)，它也涵蓋了目前杭州主要的幾個(gè)剛需板塊，像余杭、富陽(yáng)、蕭山等都有涉及，均價(jià)大部分在20000元/㎡左右，也是剛需最佳的落腳處之一。而這里面，富陽(yáng)東洲是一個(gè)容易被大家忽略的板塊，而事實(shí)上，今年富陽(yáng)的幾個(gè)大動(dòng)作基本都是圍繞東洲而進(jìn)行。
對(duì)于剛需而言，最大的兩個(gè)置業(yè)因素，一個(gè)是價(jià)格，另一個(gè)就是交通。
位于東洲板塊核心區(qū)域的碧桂園萬(wàn)科悅望名邸，位置得天獨(dú)厚，邊上除了有奧特萊斯和黃公望國(guó)家森林公園外，從項(xiàng)目出發(fā)，出行也非常便捷。
通過江濱東大道——杭富沿江公路——之江大橋——彩虹快速，可抵達(dá)濱江、奧體；從江濱東大道——杭富沿江公路——之江路，可暢達(dá)西湖、錢江新城；從江濱東大道——杭富沿江公路——紫之隧道，能快速到達(dá)西溪。
而根據(jù)網(wǎng)傳的《杭州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃和四期建設(shè)規(guī)劃》，湘湖和三江匯流區(qū)已經(jīng)規(guī)劃設(shè)置了28個(gè)軌道線路站點(diǎn)。從規(guī)劃圖中看到，33號(hào)線貫穿東洲和雙浦，直接連接濱江、蕭山腹地，與12、10號(hào)線都有交叉換乘點(diǎn)，通達(dá)全市。
三江匯軌道線網(wǎng)優(yōu)化參考圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）
所以，對(duì)悅望名邸而言，每期排屋都售罄，買它的人，一定是有獨(dú)到的眼光，這其中，就包括對(duì)東洲未來軌道交通及整體規(guī)劃的預(yù)判。
3
杭城內(nèi)僅有的坡地精裝7層洋房
放眼整個(gè)東洲板塊，其實(shí)在售的住宅房源真不多。大家比較熟知的是萬(wàn)科公望、君望等一些低密產(chǎn)品，整個(gè)板塊在售的帶洋房住宅項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，大部分還是以高層房源為主。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全杭州可售的洋房不足千套。事實(shí)上，有統(tǒng)計(jì)顯示，2019年7月至2020年5月，杭州八區(qū)出讓已公示的47宗宅地中，僅有1宗規(guī)劃有洋房。
鑒于目前杭州限價(jià)以及容積率的規(guī)定，很少有開發(fā)商會(huì)配置洋房，大多是高層和疊排的組合。不過，像悅望名邸這樣容積率1.01的盤，才有可能做排屋和洋房的真低密組合。
悅望名邸示范區(qū)實(shí)景
但是，在杭州主城區(qū)，幾乎沒有容積率1.01的樓盤。主要還是集中在杭州的“中環(huán)”，而具備這樣條件，且環(huán)境不錯(cuò)的，富陽(yáng)東洲算是一個(gè)新發(fā)現(xiàn)。
這次悅望名邸加推的是洋房組團(tuán)，共7層，層高3米，這在整個(gè)杭州都是非常稀缺的。記憶中，也只有老破小可能設(shè)計(jì)成7層，在利潤(rùn)微薄的時(shí)代，現(xiàn)在開發(fā)商盡可能地把房子建高，但這樣帶來的就是低得房率。
悅望名邸景觀效果圖
難能可貴的是，悅望名邸整體依山勢(shì)而建，與排屋區(qū)一樣，洋房的排布也非常有層次感，公共園區(qū)營(yíng)造也呈現(xiàn)多樣化，既保持了私密性又有移步換景的妙處。
悅望名邸這批洋房只有兩種戶型，95㎡的三室兩廳兩衛(wèi)和122㎡的四室兩廳兩衛(wèi)，皆是目前市場(chǎng)主流的剛改戶型。
悅望名邸95㎡戶型示意圖
悅望名邸122㎡戶型示意圖
95㎡南向客廳陽(yáng)臺(tái)和主臥帶飄窗的組合，U型廚房，兩個(gè)明衛(wèi)，整體戶型格局方正，有約7.8米的采光面和約4米的南向陽(yáng)臺(tái)。
悅望名邸95㎡樣板房實(shí)景
122㎡是南向三臥室的組合，其中兩個(gè)次臥帶打通陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗，同樣是兩個(gè)明衛(wèi)，122㎡戶型的尺寸更好，相當(dāng)于市面上140㎡左右高層房源的得房率。
悅望名邸122㎡樣板房實(shí)景
4
總價(jià)約54萬(wàn)元起入住“三江匯”
悅望名邸是兩家全國(guó)排名前十的房企：碧桂園和萬(wàn)科合作打造的。項(xiàng)目精裝修全部由萬(wàn)科打造。
據(jù)介紹，這批精裝修洋房用的是“萬(wàn)科杭州2020年全新裝修體系”，在很多細(xì)節(jié)上都做了不同程度的提升。
其中，涵蓋很人性化的入戶掛鉤、入戶玄關(guān)感應(yīng)燈；廚房也安裝了涼霸；主臥設(shè)計(jì)了SOS報(bào)警設(shè)置，主衛(wèi)帶有智能馬桶蓋；衛(wèi)生間的馬桶噴槍對(duì)女主人很友好，打掃衛(wèi)生很方便；通高戶內(nèi)門以及全屋除霾新風(fēng)系統(tǒng)，這些看似都是現(xiàn)在精裝修的標(biāo)配，不過做了更加功能化地呈現(xiàn)。
當(dāng)然，此次全新裝修體系也在一些細(xì)節(jié)上做了升級(jí)：比如玄關(guān)鞋柜設(shè)置了凈味盒；衛(wèi)生間U型抽屜增加儲(chǔ)物空間；戶內(nèi)門也配有靜音門鎖；包括整體是灰色現(xiàn)代風(fēng)格，市場(chǎng)認(rèn)可度也頗高。
悅望名邸122㎡樣板房實(shí)景，廚房安裝了涼霸
其中，122㎡戶型的次臥，更設(shè)計(jì)了玻璃柜門轉(zhuǎn)角衣柜（交付標(biāo)準(zhǔn)），這在一般的豪宅精裝修中也極其少見。
悅望名邸122㎡樣板房實(shí)景
據(jù)悉，這批精裝洋房均價(jià)約在20000元/㎡左右，也就是95㎡的戶型總價(jià)181萬(wàn)元起，首套房首付最低約在54萬(wàn)元起；122㎡戶型房源總價(jià)也在250萬(wàn)元以內(nèi)?？梢哉f真正擁有剛需的價(jià)格，純改善的居住體驗(yàn)。
要知道，現(xiàn)在連崇賢、臨平甚至臨安這些板塊，很多高層房源的均價(jià)都超過20000元/㎡，這個(gè)價(jià)格放到東洲，卻能買到精裝7層洋房，性價(jià)比之高肉眼可見。
據(jù)悉，悅望名邸首次只推98套洋房，在杭州新政下，這樣的剛需窗口期要好好把握住。
悅望名邸效果圖
以上涉及面積均為建筑面積
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